Huurprijzen zullen stijgen met ten minste 3,25 procent voor 2 miljoen New Yorkers

Een panel in New York City dat de huren regelt voor ongeveer een miljoen huurgestabiliseerde appartementen, keurde dinsdag de hoogste stijgingen in bijna een decennium goed, nadat eigenaren van onroerend goed zeiden dat ze werden geknepen door belastingen en stijgende kosten.

Tijdens een luidruchtige bijeenkomst in Cooper Union in Manhattan stemde de Rent Guidelines Board met 5 tegen 4 om de huren voor huurcontracten van een jaar met 3,25 procent te verhogen in huurgestabiliseerde huizen en voor huurcontracten van twee jaar met 5 procent.

Veel huurders pleitten voor een huurbevriezing of terugdraaiing, terwijl verhuurders nog hogere verhogingen wilden, maar het panel had vorige maand tijdens een vergadering aangegeven voornemens te zijn een middenwegaanpak te steunen. De verhogingen treffen ongeveer twee miljoen New Yorkers.

New York City, al een van de duurste plaatsen om te wonen in de natie, heeft de kosten van levensonderhoud zien stijgen te midden van een opleving van het ergste van de pandemie. De stijgende inflatie heeft huurders en eigenaren van onroerend goed getroffen, en het effect op het vermogen van verhuurders om gebouwen te onderhouden was een van de belangrijkste factoren die de raad in overweging nam. Maar de stemming verhoogde ook de zorgen over het tekort aan betaalbare woningen en de duurzaamheid van het herstel van de stad.

De aula was dinsdag gevuld met tientallen mensen die felgekleurde oranje en gele T-shirts droegen die hun lidmaatschap van verschillende huurdersorganisaties verklaarden. Hun doordringende fluittonen, gebons op stoelen, geschreeuw en gezangen van ‘huisvesting is een mensenrecht’ weergalmden door de kamer, waarbij de stemmen van de bestuursleden soms volledig werden overstemd.

Terwijl de bestuursvoorzitter, David Reiss, de redenen achter de verhogingen uiteenzette, stonden tientallen mensen op, keerden hem de rug toe en scandeerden, waardoor hij werd overstemd.

De jaarlijkse stemming is altijd beladen en leidt tot intense protesten en lobby van pleitbezorgers van zowel huurders als verhuurders. Maar de bijeenkomst van dit jaar kwam nadat tienduizenden huurders hun baan verloren en moeite hadden om betalingen te doen tijdens de pandemie.

Het was ook de eerste stemming die plaatsvond tijdens de regering van burgemeester Eric Adams, en het bestuur nam een ​​andere aanpak dan onder zijn voorganger, Bill de Blasio. Het panel wordt feitelijk gecontroleerd door de burgemeester, die alle negen leden benoemt: vijf vertegenwoordigers van het publiek en twee voor huurders en verhuurders. Hoewel de heer Adams heeft gezegd dat hij bij het bestuur heeft gelobbyd om lagere verhogingen aan te nemen, heeft hij ook zijn medeleven betuigd met eigenaren van kleine onroerend goed die huurinkomsten nodig hebben om de stijgende kosten te compenseren.

“Het besluit van de Huurrichtlijnen van vandaag zal helaas een last zijn voor huurders in deze moeilijke tijd – en dat is teleurstellend”, zei de heer Adams in een verklaring na de stemming.

“Tegelijkertijd”, voegde hij eraan toe, “lopen kleine verhuurders het risico failliet te gaan omdat er jarenlang geen verhogingen zijn geweest, waardoor eigenaren van gebouwen met bescheiden middelen in gevaar komen en de kwaliteit van leven van huurders die het verdienen om in goed- onderhouden, moderne gebouwen.”

De heer de Blasio had zich meer gericht op de kosten van huurders. Tijdens zijn ambtstermijn bedroegen de hoogste jaarlijkse verhogingen die door de raad van bestuur werden goedgekeurd 1,5 procent voor huurcontracten van één jaar en 2,75 procent voor huurovereenkomsten van twee jaar. De inflatie was ook relatief laag tijdens zijn regering.

De laatste keer dat er een significante stijging was – 4 procent bij huurovereenkomsten van één jaar en 7,75 procent bij huurovereenkomsten van twee jaar – was in 2013, toen Michael R. Bloomberg burgemeester was.

De verhogingen die dinsdag zijn goedgekeurd, zijn van toepassing op huurcontracten die ingaan op of na 1 oktober.

Het huurstabilisatiesysteem van New York City, dat eind jaren zestig voor het eerst werd ingevoerd, blijft een cruciale bron van betaalbare huisvesting.

Het mediane inkomen voor mensen die in huurgestabiliseerde huizen wonen, is ongeveer $ 47.000, vergeleken met $ 62.960 in niet-gereguleerde huizen, volgens een recent stadsonderzoek. De mediane maandelijkse huur voor huurgestabiliseerde appartementen is volgens het onderzoek $ 1.400, vergeleken met $ 1.845 voor niet-gereguleerde huizen.

En gestabiliseerde huren staan ​​in schril contrast met de exorbitante prijzen die de afgelopen maanden in een deel van de stad zijn gezien: de gemiddelde huur voor een nieuw verhuurd appartement in Manhattan in mei was $ 4.975 per maand, een stijging van 22 procent ten opzichte van het jaar ervoor, volgens een rapport van de vastgoedfirma Douglas Elliman.

De uitkomst op dinsdag was een klap voor huurders, van wie velen al vóór de pandemie moeite hadden om hun huur te betalen. Voorstanders van huisvesting hadden de afgelopen weken agressief gelobbyd voor het bestuur om van koers te veranderen en een huurbevriezing of terugdraaiing te steunen.

Mei Xia Yu, die al 15 jaar in haar huurgestabiliseerde appartement met twee slaapkamers in Chinatown woont, zei na de stemming dat haar ‘hart erg onrustig is’.

“Het voegde veel te veel toe”, zei ze. “Niemand kan het betalen.”

Adán Soltren, die dit voorjaar door de heer Adams in de raad van bestuur werd benoemd en een van de twee huurdersvertegenwoordigers is die tegen de verhogingen stemden, noemde het besluit om hen te steunen ‘onrechtvaardig’.

“Uw beslissing zal ertoe leiden dat miljoenen mensen lijden terwijl bedrijven en investeerders blijven profiteren”, zei hij.

Tijdens de openbare hoorzitting van het panel vorige week in de Bronx waren meer dan 60 van de ongeveer 70 sprekers huurders, huurdersadvocaten en gekozen functionarissen die pleitten voor een huurverlaging of een huurbevriezing. Veel van de sprekers werden emotioneel tijdens hun getuigenis en uitten hun wanhoop over de toename en frustratie over de slechte omstandigheden in hun huizen.

De dinsdag goedgekeurde verhogingen stelden ook verhuurders teleur, die zeiden dat gebouwen zouden verslechteren zonder extra huurinkomsten om de gestegen kosten te compenseren.

“We riskeren het verval van huurgestabiliseerde woningen”, zei Christina Smyth, een van de twee leden die verhuurders vertegenwoordigden die een hogere verhoging hadden gesteund, maar uiteindelijk met de meerderheid stemden.

Verhuurders hebben gezegd dat ze onder druk worden gezet door strenge nieuwe wetten die in 2019 zijn aangenomen, waardoor hun vermogen om de huren te verhogen werd beperkt wanneer een appartement leeg kwam te staan ​​of werd opgewaardeerd.

Bryan Liff, een verhuurder die vorige week tijdens de bijeenkomst getuigde, drong aan op huurverhogingen van ten minste 8 procent en zei dat de huurinkomsten al te laag waren om veel eenheden op een leefbaar niveau te brengen. Maar hij zei dat hij “gedemoraliseerd” was door wat namens huurders een uitgemaakte zaak leek te zijn, en dat “beslissingen lijken te zijn gebaseerd op wie het hardst schreeuwt.”

Zowel de heer Adams als de verhuurders hebben ingespeeld op de moeilijkheden die “mama en papa” verhuurders ervaren wanneer ze pleiten voor huurverhogingen.

Maar omdat bestaande wetten het moeilijk maken om te bepalen wie de eigenaar is van een bepaald gebouw, is het niet duidelijk hoeveel van de eigenaren van huurgestabiliseerde huizen eigenlijk kleinere eigenaren zijn versus verhuurders met veel grotere en meer gediversifieerde portefeuilles.

Een ruwe analyse uitgevoerd door het personeel van de raad van bestuur in juni 2020 suggereerde dat meer dan 61 procent van de huurgestabiliseerde eenheden eigendom was van verhuurders die 10 eenheden of minder bezaten.

Maar een afzonderlijke analyse van vastgoedrecords die vorige week werd vrijgegeven door de groep JustFix.nyc, een technologiebedrijf dat eigendomsbezit volgt, suggereerde juist het tegenovergestelde: dat meer dan 60 procent van de huurgestabiliseerde woningen eigendom is van verhuurders met portefeuilles van meer dan 1.000 eenheden in het algemeen. Daarentegen is ongeveer 1 procent van de huurgestabiliseerde eenheden eigendom van verhuurders die in totaal minder dan 10 eenheden bezitten.

“Uit de gegevens blijkt ondubbelzinnig dat grote verhuurders de overgrote meerderheid van de huurgestabiliseerde woningen in New York City bezitten”, zei de groep vorige week.

Thee Kvetenadze verslaglegging bijgedragen.

Leave a Comment