De droom om een ​​huis te bezitten is onbereikbaar voor 4 miljoen Amerikanen

Hoewel snel stijgende hypotheekrentes de oververhitte huizenmarkten al lijken af ​​te koelen, maken ze de dromen van een eigen huis van miljoenen Amerikanen nog verder buiten bereik, aldus onderzoekers en experts in de woningbouw.

Het inkomen dat nodig is om in aanmerking te komen voor een woning is omhooggeschoten: de hypotheek-, onroerendgoedbelasting- en verzekeringsbetalingen voor een gemiddeld geprijsd huis van $ 340.700 kosten in april 2022 $ 700 meer per maand dan een jaar eerder. En het jaarlijkse inkomen dat nodig is om voor zo’n huis in aanmerking te komen, is in april 2022 $ 28.000 hoger dan vorig jaar, volgens het Joint Center for Housing Studies van Harvard, dat gegevens van Freddie Mac en de National Association of Realtors analyseerde.

Dit heeft alleen al het afgelopen jaar ongeveer 4 miljoen huurders geprijsd, zei Daniel T. McCue, senior onderzoeksmedewerker bij het Joint Centre for Housing Studies.

“Als de deur sluit voor betaalbaar eigenwoningbezit, zou dit een aantal aanzienlijke ongelijkheden in huisvesting opsluiten”, zei hij woensdag tijdens een webcast-paneldiscussie over het rapport.

Een verhaal over twee huizenmarkten

Economische winst behaald vóór de pandemie; financiële stimuleringsvoordelen en moratoria op huisuitzettingen en huisuitzettingen tijdens de pandemie; en een sterke arbeidsmarkt; hielp niet alleen om mensen thuis te houden, maar stelde ook andere Amerikanen – vooral oudere millennials en gekleurde mensen – in staat om de financiële middelen te hebben om huiseigenaren te worden.

Maar in maart 2022 stegen de huizenprijzen met 20,6% op jaarbasis – wat de grootste sprong was in 30 jaar registratie, volgens de tabellen van het Joint Center for Housing Studies van CoStar en CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices-gegevens. De huren schoten ook omhoog, vooral voor eengezinswoningen die tijdens de pandemie dienst deden als afgelegen kantoorruimtes voor gezinnen.

Dat trok de aandacht van investeringsfirma’s, die redelijk geprijsde huizen in snelgroeiende markten oppikten om ze vervolgens te verhuren of om winst te maken. Investeerdersbeleggingen waren goed voor bijna 30% van alle verkochte huizen in het eerste kwartaal van dit jaar, merkten onderzoekers van Harvard’s huisvestingsstudies op, daarbij verwijzend naar CoreLogic-gegevens.

Bouwvakkers passeren planken van hout tijdens de bouw van nieuwe appartementen in Monterey Park, Californië.

De nieuwbouw nam ook toe, maar de meerderheid van die nieuwe huizen werd verkocht voor meer dan $ 400.000, waardoor ze onbereikbaar werden voor starters op de woningmarkt, aldus de onderzoekers.

De groei van het eigenwoningbezit is echter niet voldoende geweest om de kloof van al lang bestaande, systemische raciale verschillen te verkleinen. Begin 2022 bedroeg het eigenwoningbezit voor zwarte en Latijns-Amerikaanse huishoudens respectievelijk 45,3% en 49,1%. Ter vergelijking: blanke huishoudens hadden een eigenwoningbezit van 77%, schreven onderzoekers, daarbij verwijzend naar gegevens van de US Census Housing Vacancy Survey.

De stijging van de woningwaarde en de record-lage rentetarieven tijdens het hart van de pandemie vergrootten volgens de studie de toch al drastische vermogenskloof tussen huiseigenaren en huurders, evenals raciale ongelijkheden.

“Mensen die hun eerste huis proberen te kopen, gezinnen die proberen over te stappen uit de verhuur [housing] in iets betaalbaars… de markt werkt momenteel niet voor die demografie’, zegt Alanna McCargo, president van Ginnie Mae, de federale hypotheekverstrekker.

Nog meer zorgen, zei ze, zijn niet alleen de stijgende percentages huisuitzettingen en huisuitzettingen nadat de pandemiegerelateerde moratoria waren opgeheven, maar ook de impact van inflatie.

“We moeten heel bewust zijn dat we geen mensen achterlaten”, zei McCargo.

Enorme onbalans tussen vraag en aanbod

Uitzettings- en executiemoratoria die in 2020 werden ingesteld, hielpen de financiële druk op veel huishoudens te verlichten, maar sommigen zijn er volgens de Harvard-studie nog niet in geslaagd om uit te graven.

Ongeveer 10% van de huishoudens had in de periode van december 2021 tot april 2022 een betalingsachterstand van huur of hypotheek. Het aandeel huurders met betalingsachterstanden was 14,5% versus 6% voor huiseigenaren, vonden onderzoekers.

“Huishoudens zullen zeer precair worden gehuisvest, en als gevolg daarvan kunnen we zelfs een toename van dakloosheid zien, die in veel gemeenschappen al toeneemt”, zegt Sarah Saadian, senior vice-president openbaar beleid van de National Low Income Housing Coalition, eraan toevoegend dat het zich al op een “crisispunt” bevindt.

Centraal hierin staat een enorme onbalans tussen vraag en aanbod, zegt Ryan Marshall, president en chief executive officer van de in Atlanta gevestigde huizenbouwer PulteGroup. Marshall merkte op dat hogere bouwkosten, leveringsbeperkingen en een strikt beleid voor landgebruik de ontwikkeling hebben ontmoedigd.

“Bestaande gemeenten en bestaande bewoners willen geen nieuwe buren”, zegt hij. “Ze hebben hun stukje paradijs, en ze willen geen nieuwe vrienden, en het is de trieste realiteit van de wereld waarin we vandaag leven.”

De onderzoekers van het Joint Centre for Housing Studies merkten op dat een mogelijke oplossing zou kunnen komen van het actieplan voor huisvesting van de regering van Biden, dat tot doel heeft de betaalbare huisvestingsopties te vergroten door de financiering van staats- en lokale hervormingen, waarbij eisen worden toegevoegd voor woningen in federaal bezit om naar de eigenaar te gaan. gebruikers, en het helpen van de particuliere sector bij het aanpakken van uitdagingen in de toeleveringsketen. Een andere optie, zo merkten ze op, zijn op de staat gebaseerde inspanningen, zoals dichtheidsbevorderende veranderingen in landgebruik in staten zoals Californië en Oregon.

5 tekenen dat de huizenmarkt begint te vertragen
Terwijl de Federal Reserve de vraag naar huizen wil verminderen en de inflatie wil beteugelen door de tarieven te verhogen, kan ze heel weinig doen om de aanhoudende beperkingen op het aantal beschikbare huizen te koop aan te pakken, zei Fed-voorzitter Jerome Powell woensdag in een getuigenis voor de Senaatscommissie voor banken. Toch waarschuwde hij dat stijgende hypotheekrentes uiteindelijk mensen uit het eigenwoningbezit kunnen prijzen.

De Federal Reserve bepaalt niet rechtstreeks de rentetarieven die kredietnemers op hypotheken betalen, maar haar acties beïnvloeden hen. Hypotheekrentes volgen meestal Amerikaanse staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar. Maar de hypotheekrente wordt indirect beïnvloed door de maatregelen van de Fed op het gebied van inflatie. Omdat beleggers renteverhogingen zien of erop anticiperen, verkopen ze vaak staatsobligaties, waardoor de rente hoger wordt en daarmee de hypotheekrente.

Mocht het monetaire beleid strakker worden en een economische neergang stimuleren, dan is dat een nog grotere zorg, schreven onderzoekers van Harvard.

“Met zoveel huishoudens die financieel gestrest zijn door hoge huisvestingskosten, zou een ernstige neergang de recente stijging van de woningonzekerheid in een golf kunnen veranderen”, schreven ze.

Matt Egan en Anna Bahney van CNN hebben bijgedragen aan dit rapport.

Leave a Comment